2026 1기 신도시 선도지구 총정리 (+분당·일산·평촌·산본·중동 재건축 일정)
1기 신도시 재건축을 기다리고 있다면 최근 가장 많이 접하게 되는 단어가 바로 ‘선도지구’입니다.
분당·일산·평촌·산본·중동 등 1기 신도시는 입주 후 30년 이상이 지나면서 재건축과 도시 정비 필요성이 커졌고, 정부는 이 가운데 정비사업을 우선적으로 추진할 지역을 선도지구로 선정했습니다.
국토교통부는 2024년 11월 1기 신도시 선도지구 13개 구역, 약 3만6천 가구를 선정했습니다. 지역별로는 분당 3곳 약 1만1천 가구, 일산 3곳 약 8,900가구, 평촌 3곳 약 5,500가구, 중동 2곳 약 6,000가구, 산본 2곳 약 4,600가구 규모입니다. 여기에 분당과 일산의 연립주택 2개 구역 약 1,400가구는 별도 정비물량으로 선정돼 선도지구에 준해 지원받습니다.
그렇다면 2026년 현재 1기 신도시 선도지구 재건축은 어디까지 진행됐을까요?
이번 글에서는 2026 1기 신도시 선도지구 현황부터 분당·일산·평촌·산본·중동 선정지역, 특별정비구역의 의미, 재건축 진행상황과 향후 일정까지 정리해보겠습니다.
1기 신도시 선도지구란?
선도지구란 노후계획도시 가운데 재건축 등 정비사업을 다른 지역보다 우선적으로 추진하는 구역을 의미합니다.
안양시는 선도지구를 '노후계획도시의 정비 활성화를 위해 특별정비예정구역 중 우선 사업을 추진하는 구역'으로 설명하고 있습니다.
쉽게 말하면 1기 신도시 전체를 동시에 재건축하기 어려운 만큼,
사업 추진 가능성이 높고 주민동의가 잘 이뤄진 지역부터 먼저 정비사업을 진행해 향후 다른 단지의 재건축 모델로 삼는 것
이라고 이해하면 됩니다.
선도지구라는 이름 때문에 선정되는 즉시 재건축이 확정되고 공사가 시작된다고 생각하기 쉽지만 그렇지는 않습니다.
선정 이후에도
특별정비계획 수립 → 특별정비구역 지정 → 사업시행자 지정 및 사업 절차 → 이주·철거 → 착공
등 여러 행정·사업 절차가 남아 있습니다.
따라서 선도지구 선정과 실제 재건축 착공 시기는 구분해서 볼 필요가 있습니다.
2026 1기 신도시 선도지구 어디인가?
1기 신도시는 크게 다음 다섯 지역입니다.
성남 분당
고양 일산
안양 평촌
군포 산본
부천 중동
국토교통부가 발표한 선도지구 물량을 기준으로 정리하면 다음과 같습니다.
| 지역 | 국토부 발표 선도지구 | 약 세대수 |
|---|---|---|
| 분당 | 3곳 | 1만1천호 |
| 일산 | 3곳 | 8,900호 |
| 평촌 | 3곳 | 5,500호 |
| 산본 | 2곳 | 4,600호 |
| 중동 | 2곳 | 6,000호 |
| 합계 | 13곳 | 약 3만6천호 |
여기에 분당과 일산의 연립주택 정비구역이 별도 물량으로 추가됐습니다.
지자체 발표에서는 이러한 별도 정비물량까지 포함해 선도지구 숫자를 다르게 표기하는 경우가 있기 때문에 국토교통부 숫자와 각 지자체 숫자가 다르게 보일 수 있다는 점도 알아두는 것이 좋습니다.
분당 선도지구
분당 선도지구 선정 단지는?
성남시가 발표한 분당 선도지구는 별도 정비물량을 포함하면 4개 구역, 총 1만2,055세대입니다.
대표적인 대상은 다음과 같습니다.
샛별마을
샛별마을 라이프·동성·우방·삼부와 현대 등이 포함된 구역으로 2,843세대 규모입니다.
양지마을
금호·청구·한양 등이 포함된 4,392세대 규모입니다.
시범단지·장안타운
시범단지 현대·우성과 장안타운건영 등이 포함된 3,713세대 규모입니다.
목련마을
대원·성환·두원·드래곤·삼정그린·미원·화성·대진 등이 포함된 연립주택 구역으로 1,107세대입니다.
목련마을은 일반 아파트 선도지구 물량과 별도로 선정된 연립주택 정비물량입니다.
2026 분당 선도지구 진행상황
분당은 1기 신도시 가운데서도 정비사업 진행상황이 빠른 지역으로 꼽힙니다.
성남시는 2026년 1월 분당 선도지구의 특별정비구역 지정을 진행했고, 양지마을 역시 2026년 1월 27일 특별정비구역 지정 고시를 완료했습니다.
이에 따라 분당 선도지구는 단순한 '선도지구 선정' 단계를 넘어 특별정비계획과 특별정비구역 지정 이후의 사업 절차로 넘어가는 단계에 들어섰다고 볼 수 있습니다.
특히 성남시는 선도지구뿐 아니라 후속 정비에도 속도를 내고 있습니다.
2026년 7월에는 분당 노후계획도시 특별정비구역 지정을 위한 사전제안 접수 결과 50개 구역, 총 6만6,037호가 신청했습니다. 이는 성남시의 2026년 정비구역 지정 계획물량 1만2천호의 약 5.5배 규모입니다.
즉 2026년 분당에서는 선도지구뿐 아니라 ‘선도지구 다음은 어디인가’도 주요 관심사가 되고 있습니다.
일산 선도지구
일산 선도지구 선정 단지는?
고양시가 발표한 일산 선도지구는 별도 정비물량을 포함해 다음과 같습니다.
백송마을 1·2·3·5단지
후곡마을 3·4·10·15단지
강촌마을 3·5·7·8단지
정발마을 2·3단지
총 규모는 9,174세대입니다.
이 가운데 정발마을 2·3단지는 별도 정비물량으로 선정된 연립주택 구역이기 때문에 국토부의 기본 선도지구 숫자와 고양시 발표 숫자가 다르게 보일 수 있습니다.
2026 일산 선도지구 진행상황
일산은 현재 특별정비계획 수립을 위한 사전협의와 패스트트랙 절차가 중요한 단계입니다.
고양시는 2026년 2월 기준 백송·후곡·강촌 등 선도지구 3개소에 특별정비계획 수립을 위한 신속 처리제(패스트트랙)를 지원하고 있다고 밝혔습니다.
각 구역 토지 등 소유자가 마련한 특별정비계획 초안을 접수해 전문가와 관계부서가 사전협의를 진행하는 방식입니다.
고양시는 2035 고양시 노후계획도시 정비기본계획을 토대로 일산신도시 재정비를 단계적으로 진행하고 있으며, 2026년 정비물량은 선도지구를 포함해 2만4,800세대 규모라고 밝혔습니다.
따라서 일산 선도지구는 현재 실제 착공 단계라기보다는 특별정비계획 구체화와 사업절차를 앞당기기 위한 행정절차가 진행되는 단계로 보는 것이 정확합니다.
평촌 선도지구
평촌 선도지구는 어디?
안양시가 안내하는 평촌 선도지구는 다음 3개 구역입니다.
A-17
A-18
A-19
총 규모는 5,460세대입니다.
2026 평촌 선도지구 진행상황
평촌은 선도지구 일부가 상당히 구체적인 사업단계까지 진행됐습니다.
안양시에 따르면
2025년 12월 30일 A-17·A-18 특별정비구역 지정
이 완료됐으며,
이후
2026년 4월 27일 A-17·A-18 사업시행자 지정
까지 진행됐습니다.
즉 평촌의 일부 선도지구는 단순히 특별정비구역으로 지정된 것에서 한 단계 더 나아가 사업시행자가 지정된 상태입니다.
A-17 구역의 경우 안양시가 2025년 12월 30일 특별정비계획 결정과 정비구역·선도지구 지정까지 공식 고시했습니다.
2026년 평촌신도시의 정비 물량도 확대됐습니다.
안양시는 2026년 정비물량을 당초 기본계획상 3,000호보다 확대해 최대 7,200호 규모로 추진할 계획을 발표한 바 있습니다.
따라서 평촌 역시 선도지구뿐 아니라 후속 특별정비구역 선정이 중요한 이슈가 될 가능성이 높습니다.
중동 선도지구
중동 선도지구 어디?
부천 중동신도시에서는 대표적으로 은하마을과 반달마을A 등이 선도지구로 선정됐습니다.
부천시는 2024년 9~11월 선도지구 공모와 평가를 거쳐 은하·반달A를 선정했다고 공식 정비사업 홈페이지에서 안내하고 있습니다.
2026 중동 선도지구 진행상황
중동은 2026년에 들어서면서 사업이 한 단계 진전됐습니다.
부천시는
2026년 6월 선도지구인 은하구역의 특별정비계획 결정 및 특별정비구역 지정
절차를 진행했다고 안내하고 있습니다.
또 2026년 5월 중동 1기 신도시 재정비 마스터플랜 수립 용역을 마쳤고 6월 최종보고회를 진행했습니다.
2026년 하반기에는 선도지구 외 특별정비예정구역에 대해서도 특별정비계획 수립 및 특별정비구역 지정을 추진할 예정입니다.
즉 중동 역시 이제 관심이 선도지구 선정 자체에서 특별정비구역 지정과 후속 정비구역으로 이동하고 있는 단계라고 볼 수 있습니다.
산본 선도지구
산본신도시 역시 1기 신도시 선도지구 사업이 진행 중입니다.
국토교통부 발표 기준 산본에서는 2개 구역, 약 4,600세대가 선도지구 물량으로 선정됐습니다.
군포시는 선도지구 이후에도 재정비사업을 확대하기 위해 2026년도 산본신도시 선도지구 외 후속 특별정비구역 추진계획을 별도로 공고했습니다.
따라서 산본도 2026년에는 기존 선도지구의 사업 진행뿐 아니라 선도지구 이후 어떤 단지가 특별정비구역으로 지정될 것인지가 중요한 관전 포인트입니다.
특별정비구역이란?
1기 신도시 재건축 관련 뉴스를 보면 '선도지구'와 함께 특별정비구역이라는 표현이 계속 등장합니다.
둘은 같은 의미가 아닙니다.
선도지구는 여러 정비대상 가운데 우선적으로 사업을 추진할 곳을 선정한 것이고,
특별정비구역은 특별정비계획을 토대로 실제 정비사업을 추진하기 위해 법적으로 지정하는 구역에 가깝습니다.
따라서
선도지구 선정 → 특별정비계획 수립 → 특별정비구역 지정
이라는 과정으로 이해하면 쉽습니다.
그 뒤 사업시행자 지정과 각종 사업계획, 이주 및 철거 등 후속 절차가 이어집니다.
평촌 A-17·A-18이 2025년 말 특별정비구역으로 지정되고 2026년 4월 사업시행자 지정까지 진행된 것이 대표적인 사례입니다.
선도지구가 되면 바로 재건축하나요?
아닙니다.
이 부분은 1기 신도시 선도지구를 볼 때 가장 주의해야 합니다.
선도지구 선정 = 재건축 착공 확정
을 의미하지 않습니다.
실제 착공까지는 특별정비계획과 구역 지정, 사업시행자 선정 또는 조합 등 사업주체 구성, 각종 인허가와 분담금 산정, 이주대책 등의 과정이 필요합니다.
따라서 특정 연도를 '확정 착공일'이나 '확정 입주일'로 단정해서 보는 것은 조심해야 합니다.
당초 정부와 지자체는 선도지구를 중심으로 2027년 착공을 목표로 신속한 사업 추진을 추진해왔지만, 실제 사업속도는 각 구역의 주민동의와 사업성, 행정절차, 이주계획 등에 따라 달라질 수 있습니다.
특히 2026년 현재도 지역별 진행단계가 상당히 다릅니다.
2026년 지역별 진행상황 한눈에 보기
| 지역 | 2026년 주요 진행상황 |
|---|---|
| 분당 | 선도지구 특별정비구역 지정 진행, 후속 정비구역 경쟁 본격화 |
| 일산 | 백송·후곡·강촌 특별정비계획 패스트트랙 및 사전협의 |
| 평촌 | A-17·A-18 특별정비구역 지정 후 사업시행자 지정 |
| 중동 | 은하 선도지구 특별정비계획 결정·특별정비구역 지정 |
| 산본 | 선도지구 사업과 함께 2026 후속 특별정비구역 추진 |
이처럼 같은 1기 신도시 선도지구라도 모두 같은 단계에 있는 것은 아닙니다.
2026년 이후 재건축 일정은?
1기 신도시 재건축의 향후 절차를 단순하게 정리하면 다음과 같습니다.
① 선도지구 선정
↓
② 특별정비계획 수립
↓
③ 특별정비구역 지정
↓
④ 사업시행자 지정 등 사업주체 확정
↓
⑤ 사업시행계획 등 인허가
↓
⑥ 분담금 및 사업성 구체화
↓
⑦ 이주 및 철거
↓
⑧ 착공
↓
⑨ 준공 및 입주
현재 분당·평촌·중동 등 일부 구역은 특별정비구역 지정까지 진행됐고, 평촌 A-17·A-18은 사업시행자 지정 단계까지 넘어갔습니다.
반면 다른 지역은 특별정비계획을 구체화하거나 사전협의를 진행하고 있습니다.
따라서 2027년 일괄 착공 → 몇 년 뒤 일괄 입주처럼 모든 선도지구가 동일하게 움직이는 구조로 이해하면 안 됩니다.
선도지구에서 앞으로 봐야 할 핵심 5가지
1기 신도시 재건축을 관심 있게 보고 있다면 단순히 '선도지구 선정 여부'만 볼 필요는 없습니다.
1. 특별정비구역 지정
선도지구가 실제 사업단계로 진입하고 있는지를 판단할 수 있는 중요한 절차입니다.
2. 주민동의율
정비사업 특성상 주민들의 의견이 얼마나 모이는지가 사업속도에 큰 영향을 줄 수 있습니다.
3. 사업시행자 지정
평촌처럼 사업시행자 지정까지 진행되는지 살펴볼 필요가 있습니다.
4. 용적률과 추가 공급물량
재건축 이후 얼마나 많은 주택을 건설할 수 있는지는 사업성과 향후 분담금에 직접적인 영향을 줄 수 있습니다.
5. 추가분담금과 이주대책
주민 입장에서는 결국 얼마를 부담해야 하는지, 언제 이주해야 하는지가 실제 사업 참여 여부를 결정하는 핵심 요소가 될 수 있습니다.
선도지구에 선정되면 집값이 무조건 오를까?
선도지구 선정 자체만으로 향후 집값 상승이 보장되는 것은 아닙니다.
선도지구는 다른 노후단지에 비해 사업을 먼저 추진할 수 있도록 정책적 지원을 받는다는 장점이 있지만 실제 재건축 사업성은 단지마다 달라질 수 있습니다.
특히 향후에는
추가분담금
일반분양 물량
용적률
공공기여
이주계획
사업기간
금리 및 건축비
부동산 시장 상황
등을 함께 살펴볼 필요가 있습니다.
따라서 ‘선도지구 선정 = 재건축 확정 = 가격 상승’이라는 단순한 공식으로 접근하기보다는 실제 사업 진행상황을 지속적으로 확인하는 것이 중요합니다.
선도지구가 아닌 단지는 재건축이 어려울까?
그렇지 않습니다.
선도지구는 가장 먼저 사업을 추진하는 구역일 뿐 1기 신도시 재건축 대상 전체를 의미하지 않습니다.
실제로 각 지자체는 2026년에도 후속 특별정비구역 선정을 진행하고 있습니다.
성남시는 2026년 후속 분당 특별정비구역 지정을 위해 1만2천호 규모의 물량을 계획했고, 사전제안에는 무려 6만6,037호가 신청했습니다.
안양시도 2026년 평촌 정비물량을 최대 7,200호 규모로 확대해 추진하고 있습니다.
부천 역시 2026년 하반기 중동 특별정비예정구역의 특별정비계획 수립 및 특별정비구역 지정을 추진하고 있습니다.
따라서 앞으로는 ‘선도지구 어디?’뿐 아니라 ‘2차·후속 특별정비구역 어디?’가 중요한 검색 키워드가 될 가능성이 높습니다.
자주 묻는 질문 FAQ
Q. 1기 신도시는 어디인가요?
1기 신도시는 분당·일산·평촌·산본·중동을 말합니다.
Q. 1기 신도시 선도지구는 몇 곳인가요?
국토교통부는 2024년 11월 13개 구역, 약 3만6천호를 선도지구로 선정했습니다. 여기에 분당·일산 연립주택 2개 구역 약 1,400호가 별도 정비물량으로 선정돼 선도지구에 준해 지원받습니다.
Q. 분당 선도지구는 어디인가요?
대표적으로 샛별마을, 양지마을, 시범단지·장안타운이 선정됐으며, 연립주택 별도 정비물량으로 목련마을도 포함됐습니다. 성남시 발표 기준 총 4개 구역 1만2,055세대입니다.
Q. 일산 선도지구는 어디인가요?
대표적으로 백송마을 1·2·3·5단지, 후곡마을 3·4·10·15단지, 강촌마을 3·5·7·8단지가 선정됐습니다. 정발마을 2·3단지는 별도 정비물량입니다.
Q. 평촌 선도지구는 몇 곳인가요?
평촌은 A-17, A-18, A-19 총 3개 구역, 5,460세대입니다. A-17과 A-18은 2025년 12월 특별정비구역으로 지정됐으며 2026년 4월 사업시행자 지정까지 진행됐습니다.
Q. 선도지구 선정되면 바로 재건축하나요?
아닙니다.
선도지구 선정 이후에도 특별정비계획 수립과 특별정비구역 지정, 사업시행자 지정, 사업계획과 이주·철거 등의 절차를 거쳐야 합니다.
Q. 2027년에 선도지구가 모두 착공하나요?
확정된 일괄 착공일로 보기는 어렵습니다.
2027년 착공은 정부와 지자체가 선도지구의 신속한 정비를 위해 제시해온 목표이지만 실제 일정은 각 구역의 사업 진행상황에 따라 달라질 수 있습니다.
2026년 현재도 평촌 일부는 사업시행자 지정까지 진행된 반면 일산 일부는 특별정비계획 사전협의 단계에 있는 등 지역별 차이가 있습니다.
Q. 선도지구가 아니면 재건축할 수 없나요?
아닙니다.
선도지구는 우선적으로 사업을 추진하는 구역이며 이후 다른 특별정비예정구역도 순차적으로 정비사업을 추진할 수 있습니다.
2026년에는 분당·평촌·중동·산본 등에서도 선도지구 이후의 후속 특별정비구역 지정 절차가 진행되고 있습니다.
마무리
1기 신도시 재건축은 2024년 선도지구 선정 이후 2025~2026년을 거치면서 실제 특별정비계획과 특별정비구역 지정 단계로 넘어가고 있습니다.
국토교통부 기준 1기 신도시 선도지구는 분당·일산·평촌·산본·중동 13개 구역, 약 3만6천호이며 분당과 일산에는 별도 연립주택 정비물량도 선정돼 있습니다.
2026년 현재는 지역별 진행상황에 차이가 있습니다.
분당은 선도지구 특별정비구역 지정과 함께 후속 정비구역 선정 경쟁이 본격화됐고, 평촌은 A-17·A-18이 사업시행자 지정까지 진행됐습니다. 중동은 은하 선도지구 특별정비구역 지정이 진행됐으며, 일산에서는 백송·후곡·강촌 등을 중심으로 특별정비계획 패스트트랙과 사전협의가 진행되고 있습니다.
앞으로 가장 중요한 것은 단순한 선도지구 명단보다는 특별정비구역 지정, 사업시행자 선정, 용적률과 사업성, 추가분담금, 이주계획과 실제 착공 시점입니다.
또한 선도지구 외 단지들도 2026년부터 후속 특별정비구역 선정이 본격적으로 진행되고 있기 때문에 1기 신도시에 거주하거나 부동산 매수를 고려하고 있다면 각 지자체가 발표하는 특별정비구역 지정 및 정비계획을 지속적으로 확인하는 것이 중요하겠습니다.
※ 본문은 2026년 8월 18일 기준 국토교통부 및 성남시·고양시·안양시·군포시·부천시 공식 자료를 바탕으로 정리했습니다. 재건축 사업 일정은 주민동의, 인허가, 사업성, 이주대책 등의 사정에 따라 변경될 수 있으므로 투자 또는 매매 판단 시 각 지자체의 최신 고시·공고를 추가로 확인하시기 바랍니다.
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